Rénovation : Les secrets de la ruine

Bienvenue dans le 4ème numéro 100Hebdo.

Il y a quelques semaines je te partageais mon nouveau projet en vidéo : la ruine à rénover.
En quelques jours on a eu des dizaines de questions concernant les plans, les coûts et le projet en général.

Alors aujourd’hui on te présente le plan final de la maison en exclusivité.

On revient sur le budget global de la rénovation, la comparaison avec un projet de construction mais surtout les avantages de cet investissement pour moi et pourquoi c’est pas forcément un bon plan en général.

DU PLAN AUX TRAVAUX

Une des questions qui revenaient le plus par rapport à cette vidéo c’est le plan final de la maison et ce que je comptais en faire au vu de sa petite taille.

🏡 On a choisi de partir sur une petite maison familiale avec des espaces de vie au rez-de-chaussée et les 3 chambres à l‘étage.

C’est le type de maison parfait pour une famille avec 2 enfants.
Un bien facile à louer car bien placé géographiquement , avec un jardin et un budget accessible (800€ / mois).

Tu peux voir ci-dessous un schéma détaillé du projet pour te faire une idée 👇

Ça permet aussi de “limiter” les travaux en utilisant la structure existante.
Je n’ai pas prévu de faire d’agrandissement de la surface.

Mais une chose est sûre : il y a tout à refaire.

BUDGET FINAL ET COMPARAISON

Ça donne quoi côté budget ? 

On part quand même sur une enveloppe de 200 000€, ce qui est considérable quand on rappelle que :

🔸 Le terrain est déjà payé (acquis avec le château)

🔸 Pas de financement long terme avec un prêt (pas d’intérêts)

🔸 Beaucoup moins d’acteurs (pas de notaire, assurance, agence… à payer)

Avec ces paramètres en plus, il serait très difficile de rendre le projet rentable avec un loyer de 800€ / mois.

Alors pourquoi aussi cher ?

La réponse est dans le nom du projet, c’est une rénovation.

🔺 Il y a des frais/acteurs supplémentaires
Exemple du cabinet d’architecte (+8000€).

🔺 Il y a certaines contraintes au niveau des matériaux
Pour garder le charme de la maison.

🔺 Ce n’est pas mon équipe interne qui s’occupe des travaux
Ils sont déjà à plein temps sur d’autres projets dont le bâtiment à 1M€.

Rénover avec des contraintes c’est accepter de payer des frais supérieurs à surface égale.

 
Si j’avais rasé la ruine pour construire une maison à surface égale, on arriverait sur un budget travaux aux alentours des 80 000€.

Partir sur du neuf serait largement moins cher mais aussi moins long.
Dans cette rénovation il va falloir composer avec une structure déjà existante et des zones plus ou moins abîmées.

Un temps de travail allongé engendre des coûts supplémentaires, surtout quand on passe par des prestataires extérieurs.

POURQUOI J’AI LANCÉ CE PROJET ?

Maintenant que tu as tous ces élément en tête ça peut paraitre fou comme projet.

Pourtant j’ai plusieurs intérêts à le lancer :

✔️ Le terrain est déjà payé (inclus avec le château)
J’ai donc moins de mal à allouer un budget travaux supplémentaire

✔️ J’ai la sécurité financière pour lancer un projet qui me plait
Tu sais que je suis très attaché au patrimoine et un projet comme ça rempli toutes les cases niveau passion.

✔️ Le bien profite d’une valorisation supérieure à un bien neuf
Grâce au charme de la maison rénovée avec une architecture plus recherchée.


✅ Et surtout, ce bien est une valeur ajoutée à la propriété du château 👇

Cette maison contribue à la valorisation du domaine global en ajoutant une rentrée “passive” mensuelle sur le long terme.
Mais aussi une valeur en elle-même en cas de vente.

Actuellement plusieurs biens sur le terrain du château contribuent à la rentabilité (bâtisses, vignes, maison…) comme tu peux le voir avec les exemples sur le schéma.

Ça signifie qu’il y a un effet de plus-value sur la propriété du château grâce à ce type de biens.

POUR FINIR

Tu vois que ce projet rempli des conditions bien particulières et qu’il n’est pas une référence générale pour investir en immobilier.

Si le but principal était la rentabilité locative avec un budget minimal, il faudrait partir sur du neuf. Ce bien s’inscrit dans une stratégie long terme déclenchée par une opportunité spéciale (le terrain).
 
À surface égale, il sera toujours moins rentable en travaux de rénover un bâtiment historique que de partir sur un projet neuf.

J’espère que ce mail répond à tes questions, sinon n’hésite pas à nous répondre ! 

Ps : L’heure du mail était décalée sur les numéros 3 et 4, on réalise des tests pour voir ce qui vous convient le mieux.


Merci pour ton soutien, on se retrouve pour le prochain numéro.

Lucien “Laboiserie”