Investir maintenant en immobilier ?

Bienvenue dans le numéro 22 de 100Hebdo.

Dans cette édition, on va s’intéresser à l'état actuel du marché immobilier !

❓On reçoit beaucoup de questions à ce sujet, principalement sur la hausse des taux d’intérêts.

Je vais te présenter mon avis et te partager mes observations.

💡 On va voir pourquoi, malgré les taux d'intérêt qui grimpent, c'est peut-être le moment pour investir.

👉 Avant de commencer, je te préviens qu’on aborde le sujet d’un point de vue investisseur et pas comme un particulier qui souhaite acheter sa résidence principale.

Aussi, ce mail n’est pas un conseil en investissement.

Un terrain de jeu changeant

On a tous remarqué que les taux d’intérêt ont explosé sur les derniers mois.
En un an ils ont presque triplé !

Alors quels sont les effets directs ?

 🔶 Observation 1 🔶

En moyenne, avec un dossier correct, le taux proposé par la banque tourne autour des 4.30% sur un engagement de 20 ans pour un projet d’investissement immo locatif.


🔶 Observation 2 🔶

Il va être très compliqué d’obtenir un taux égal sur 25 ans pour de l’investissement locatif.

🏦 Les banques n’ont pas pour stratégie de libérer ce genre de contrats en ce moment.

👉 C’est un désavantage pour les investisseurs locatifs, puisqu’il est intéressant d’emprunter sur une période plus longue avec un taux plus faible
(ou du moins une mensualité de remboursement plus faible).

Pourquoi❓Ça permet d’avoir une rentabilité mensuelle plus élevée sur ton projet.

🔺 Ces 5 ans supplémentaires (25 ans) sur un bien qui s’autofinance ne nous pénalisent pas vraiment.

🔻 Par contre les 5 ans en moins (sur 20 ans) pénalisent la renta du projet puisqu’il va falloir rembourser la somme plus rapidement et donc avoir des mensualités plus élevées.


🔶 Observation 3 🔶 

La valeur des biens commence à baisser et on voit même certains biens revenir sur le marché.

🎢 Ça peut s’expliquer par une correction du marché et une baisse de motivation dans l’investissement “résidence principale” pour les particuliers.

Maintenant qu’on a ces éléments, comment se positionner ?

Jouer les cartes à notre avantage

Il va falloir chercher les opportunités dans la situation actuelle.

1- 🏦 Les banques, sentant le vent tourner, sont de plus en plus motivées à accorder des prêts.

Avec des taux plus élevés, la banque gagne plus d’argent sur chaque opération et un tri s’effectue dans les profils emprunteurs.

👉 Si tu as un bon dossier et un projet solide, c’est une opportunité.

2- 🦾 Le rapport de force commence à s’inverser entre acheteurs, vendeurs et banques.

Les acheteurs potentiels étant moins nombreux, le pouvoir de négociation sur le prix des biens se renforce et la banque fait plus d’efforts pour les dossiers sérieux.

👉 Il est surtout plus facile qu’avant de négocier le prix d’un bien en vente.

3- 💰 Un projet rentable avec un taux élevé est gage se sécurité

Pense à ça : un projet rentable avec des taux élevés, c'est le coup de maître.

👉 Si ton projet est intéressant malgré les taux actuels, tu tiens une pépite qui ne pourra que se valoriser dans le futur.

Bonus : Trouver des artisans est un peu moins casse-tête en raison d’une demande globale qui baisse.

⚠️ Attention, d’autres facteurs entrent en jeu comme la région, le corps de métier etc.

Malgré tous ces éléments et un projet rentable, ça reste quand même des taux élevés sur 20 ans !
Oui mais il y une solution.

La renégociation des taux

Le modèle de rentabilité sur lequel on se base quand on investi dans un projet immo cache une dernière carte…

🤝 La banque est un partenaire quand on investi et elle sait qu’elle doit apporter de la flexibilité pour suivre le marché et garder ses clients.

👉 Et un des exemples de cette flexibilité c’est la renégociation des taux.

🔬 Pour donner un exemple concret :

Disons que tu empruntes en février 2024 pour un bien avec 4.30% de taux d’intérêt.

Tu as bien calculé ton coup et tu prévois une rentabilité de 8%, compte tenu du taux élevé.

⏳ Deux ans plus tard, en février 2026, les taux d’emprunt ont connu une baisse pour se stabiliser à 1.50%.

Tu as donc un écart défavorable de 2.8 points de % avec le taux qui t’avais été accordé.

Tu vas donc pouvoir renégocier ton taux avec ta banque pour te rapprocher du nouveau taux général.

💡 Évidemment tu n’obtiendras sûrement pas le taux minimum, mais il est envisageable que tu obtiennes un taux aux alentours de 2.20%.

👉 Ta rentabilité sur le projet se retrouve impactée à la hausse, voire même explose considérant que ton projet était déjà rentable dans des conditions défavorables.

Pour finir

L'immobilier, c'est savoir saisir les opportunités.

Même s’il est plus contraignant d’obtenir un prêt actuellement, et que la rentabilité globale des projets est impactée.

🔎 Pour les investisseurs à l’affût, ce marché changeant est une mine d'opportunités.

Garder l'esprit ouvert, évaluer ses options, peut permettre de trouver une pépite.

👉 N'oublie pas, si tu as des questions, ou si tu veux partager tes expériences, tu peux répondre à ce mail.

Ton feedback est important pour nous !


Ps : On approche de la date où je vais te révéler le projet secret sur lequel on bosse depuis de nombreux mois !

Tu as une idée de ce que ça pourrait être ?

Merci pour ton soutien, on se retrouve la semaine prochaine.

Lucien “Laboiserie”.